La Société Civile Immobilière apparait comme une solution idéal pour investir dans un bien à plusieurs alors que cela n’était pas possible seul, elle permet parfois de garder le patrimoine familiale alors que celui-ci serait perdu sans cette création d’entreprise. Mais ce statut bien particulier possède aussi de nombreux inconvénients, et il est important de les connaitre avant de se lancer dans une aventure entrepreneuriale risquée.
L’objet social de la Société Civile Immobilière ne doit jamais être d’ordre commercial
L’objet social, inscrit dans les statuts de la Société Civile Immobilière, décrit les possibilités d’actions de la SCI. Dans une description détaillée, les associés doivent éviter :
- de limiter les actions de la Société Civile Immobilière à un seul immeuble,
- de limiter les actions générées sur les biens immobiliers de la Société Civile Immobilière,
- de limiter les actions de la SCI aux uniques biens immobiliers ; la Société Civile Immobilière pouvant réaliser, par exemple, l’octroi de prêts bancaires, l’ouverture de comptes bancaires, etc.
ATTENTION : Même si la Société Civile Immobilière peut louer ses immeubles et encaisser des loyers, la description de l’objet social doit demeurer strictement dans les limites du caractère civil de la société. L’objet social de la Société Civile Immobilière ne doit jamais être d’ordre commercial et si les activités révèlent le contraire, la forme de la société devra être modifiée en société commerciale (SARL, EURL, etc.).
Le capital social de la Société Civile Immobilière ou comment estimer les biens immobiliers à leur juste valeur
La loi, qui fixe le capital social de la Société Civile Immobilière au minimum à 1 euro, n’indique pas de limite supérieure, laissant aux associés le loisir de calculer leur capital social et ainsi, de créer une clause spécifique dans les statuts de la Société Civile Immobilière.
Ce capital social est constitué d’apports réalisés par les associés :
- apport en numéraire : cette somme d’argent est affectée aux dépenses courantes de la Société Civile Immobilière et à ses investissements, permettant un fonctionnement correct et satisfaisant. Il est possible que les associés réalisent des apports en numéraire à titre « d’avance de trésorerie »,
- apport en nature : affectation d’un bien immobilier dont la valeur est calculée en fonction du prix du marché. Ces apports en nature imposent d’être libérés à la création de la Société Civile Immobilière et les associés doivent supporter les frais relatifs au paiement des droits fixes.
Les évaluations des biens immobiliers compliquent la détermination exacte du capital social de la Société Civile Immobilière, surtout si le nombre d’immeubles est élevé. La loi autorise donc la création d’une Société Civile Immobilière à capital variable. Il est situé entre les limites inférieure et supérieure définies dans les statuts. La notion de « Société Civile Immobilière à capital variable » doit figurer sur chaque document officiel de la société.
ATTENTION : Les apports en industrie tels que le savoir-faire et l’expérience des associés ne peuvent pas venir grossir le capital social de la Société Civile Immobilière.
