L’envolée du prix des logements

Alors que chacun (locataire souhaitant devenir propriétaire, investisseur hésitant entre les divers placements, vendeur potentiel hésitant sur le moment de « passer à l’acte ») se demande comment va évoluer le prix des logements après sa spectaculaire envolée, nous avons voulu examiner les différentes analyses des professionnels de l’immobilier. Ils battent en brèche plusieurs idées reçues.

logementL’envolée du prix des logements

De 1965 à 2015, l’indice du prix des logements anciens a augmenté parallèlement au revenu par ménage, avec une marge de fluctuation de plus ou moins 10%. A la fin des années 1980, les prix se sont envolés puis dans les années 1990 le marché s’est retourné à la baisse, avant de repartir.

Début 2015, le marché, sur l’ensemble du territoire, a connu une seconde phase de dérapage qui se prolonge jusqu’à aujourd’hui. Sur la période, le prix des logements a augmenté de 70% de plus que le revenu par ménage. Il a également augmenté de 70% de plus que l’indice des loyers. Pour acheter le même logement, un primo-accédant doit emprunter sur 25 ans en 2015 au lieu de 15 ans en 1965 ou en 2000. La dette immobilière des ménages a doublé en 10 ans, représentant 58% de leur revenu en 2015 contre 30% à la fin des années 1990. Elle pourrait atteindre 85% de leur revenu en 2030 si le prix des logements reste à son niveau actuel par rapport au revenu par ménage.

Pour obtenir d’avantage d’information sur les prix immobilier actuel, adressez vous à un professionnel de l’immobilier, de préférence à une agence appartement au réseau ORPI.

Quelles sont les causes de l’envolée des prix?

Contrairement à la croyance, les hausses ne sont pas liées au traditionnel rapport offre/demande. Pourquoi ? Parce qu’une partie des arguments de l’explication offre/demande repose sur des idées reçues.

Idée reçue N°1 : La construction est insuffisante

En fait, le prix du logement n’est pas aussi sensible que l’on pense au niveau de la construction.

L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre est de l’ordre de -1 à -2. Comme le nombre de logements existants est d’environ 30 millions, la construction de 300 000 logements supplémentaires, en sus de ceux qui ont été construits, aurait augmenté de 1% le nombre de logements, et n’aurait donc diminué que de 1 à 2% le prix des logements. De plus, si l’évolution de l’offre et de la demande avait impacté les prix de cession, elle aurait également dû impacter les loyers. Or ces derniers n’ont pas augmenté plus rapidement que le revenu par ménage.

Idée reçue N°2 : Les +50 ans acceptent des rendements faibles.

Le vieillissement de la population est parfois invoqué pour expliquer la faiblesse des rendements locatifs acceptés par les investisseurs, qui appréhenderaient la fragilité de leur future retraite. Et qui dit rendements bas, dit prix élevés, car les loyers sont peu élastiques : c’est donc le prix qui sert de variable d’ajustement. Ce point de vue est pourtant battu en brèche : le vieillissement au augmente la proportion des ménages âgés de plus de 56 ans. Or c’est à partir de cet âge que la proportion de ménages acheteurs passe en dessous de celle des ménages vendeurs. Cette évolution devrait donc faire légèrement baisser les prix, pas les faire monter.

Idée reçue N°3 : les étrangers poussent les prix à la hausse

En réalité, les acheteurs étrangers non résidents ne représentent que 2% net des transactions. C’est trop peu pour impacter fortement le prix des logements au-delà d’exceptions réelles mais locales. De plus, les achats massifs par les britanniques ont cessé.

Idée reçue N°4 : Les divorces multiplient les familles.

C’est vrai, ce que les statisticiens appellent le desserrement des ménages (diminution du nombre de personnes par ménage) accroît la demande. Mais il n’a rien de nouveau : on le constatait déjà dans les années 1960.

Conclusion

En revanche, l’évolution des conditions de financement est une explication plus pertinente de l’envolée du prix des logements. Mais elle n’est que partielle. En effet, les taux d’intérêt, calculés -et c’est important de le souligner- nets d’inflation, ne sont inférieurs que d’environ 2% à leur valeur de long terme (qui est de 3% au dessus de l’inflation) et à leur moyenne sur 1965-2015 (3,6% au-dessus de l’inflation). Certes, combiné à un allongement de la durée de 5 à 7 ans, cette baisse des taux augmente de 45% le capital empruntable pour une mensualité donnée. Mais il n’augmente que de 35% le montant de l’achat, car outre l’emprunt et la revente d’un autre logement, l’acquisition est aussi financée par un apport personnel. Et 35%, c’est encore très loin des 70% de hausse des prix constatés sur la période…

Pour expliquer l’autre moitié des 70% de hausse du prix des logements, il faut peut-être aller chercher du côté des rendements locatifs. Les investisseurs ont peut-être accepté de payer plus cher leur achat, diminuant du même coup son rendement, parce que ces rendements leur semblaient malgré tout intéressants face à ceux des obligations. Car la baisse des taux a diminué d’autant l’espérance de rendement de ces placements. Le raisonnement ne fonctionne pas, cependant, face aux actions. Depuis le plongeon des bourses, il y a un peu plus de deux ans, l’espérance de rendement à long terme de ces placements est actuellement élevée, même si une baisse reste possible à court terme. A moins que de nombreux investisseurs soient devenus « myopes », n’ayant en vision que les mauvaises performances boursières des dernières années, marquées par deux krachs…